أحكام عقد البيع على الخارطة في إمارة دبي والمملكة العربية السعودية "دراسة مقارنة"

اهتمت العديد من التشريعات بتنظيم أحكام عقد البيع على الخارطة، لإدراكها العميق بمساهمته في دعم وتحفيز القطاع العقاري، وبالدور الذي يلعبه في تخفيف وتوزيع المخاطر المرتبطة بعمليات التطوير العقاري. ومن أبرز الدول التي اهتمت بتنظيم أحكام هذا العقد دولة الإمارات العربية المتحدة بصفة عامة وإمارة دبي بصفة خاصة، وذلك من خلال سلسلة من التشريعات العقارية المتميزة، التي لعبت دورًا أساسيًا في جذب المستثمرين واستمرار النمو في مجال التطوير العقاري، خاصة مع ما تشهده هذه التشريعات من تطور ومرونة وسرعة استجابتها للمتغيرات التي يواجهها السوق العقاري يومًا بعد يوم. ويعتبر من أهم تلك التشريعات القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي وتعديلاته ولائحته التنفيذية، فقد كان لإمارة دبي قَصَبَ السَّبْقِ على المستوى المحلي والإقليمي في وضع تنظيم تشريعي لعقد بيع الوحدات العقارية على الخارطة، من خلال هذا القانون، وذلك بعد أن أفرز الواقع العملي ضرورة الاعتراف بالبيع على الخارطة ووضع الأحكام القانونية الناظمة له، باعتباره وسيلة هامة من وسائل دعم وتحفيز القطاع العقاري في الإمارة ودفع عجلة الاستثمار في المشروعات العقارية. وكذلك في المملكة العربية السعودية، حيث حظي قطاع الإسكان بكل الدعم والاهتمام ،وفي سبيل ذلك تم إطلاق العديد من البرامج والمبادرات، منها برنامج الإسكان الذي تتعاون فيه ست عشرة جهة حكومية، كأحد برامج رؤية المملكة 2030 ،وبرنامج "البيع والتأجير على الخارطة (وافي) ، حيث حرصت وزارة الإسكان من خلال لجنة البيع والتأجير على الخارطة (وافي) على إيجاد جهة مخولة نظامًا بإصدار تراخيص مزاولة أنشطة بيع الوحدات العقارية على الخارطة في المملكة العربية السعودية. ونظرًا لأن تنفيذ عقد البيع على الخارطة يُعد من المسائل المحفوفة بالمخاطر، فقد بادر المشرع في إمارة دبي وكذلك المنظم في المملكة العربية السعودية، إلى وضع العديد من الضوابط والقيود لضمان تنفيذ كل طرف لالتزاماته واستيفاء حقوقه، للحد الذي ربط فيه المشرع في إمارة دبي بعض التزامات المتعاقدين بفكرة النظام العام، حيث رتب البطلان على الإخلال بتنفيذها، كما في التزام المطور بتسجيل التصرف الوارد على وحدة عقارية على الخارطة في السجل المبدئي، حتى لو كان المشتري متخلفًا عن الوفاء بالأقساط أو الدفعات المستحقة من الثمن. وفي مقابل ذلك تم منح المطور الحق في فسخ العقد بإرادته المنفردة إذا أخل المشتري بالوفاء بالتزاماته التعاقدية. وقد تلقف القضاء هذه القوانين ولوائحها التنفيذية في همَّة عالية واجتهاد وافر، حيث أرست محكمة التمييز في إمارة دبي العديد من القواعد والمبادئ القضائية، التي ساعدت في خلق حالة من التوازن والاستقرار في المعاملات المتعلقة بالبيع على الخارطة. ومن هنا رأينا أهمية دراسة أحكام عقد البيع على الخارطة في إمارة دبي والمملكة العربية السعودية، في ضوء التشريعات والأنظمة العقارية وأحكام محكمة التمييز في إمارة دبي، فالتطور غير المسبوق الذي تشهده صناعة العقارات في إمارة دبي والمملكة العربية السعودية يستدعي وجود تنظيم قانوني ونظامي مُحكم لهذا العقد من شأنه ضمان الحد من مخاوف المطورين والمستثمرين على حد سواء، وللتوظيف الأمثل لهذا العقد لتحقيق المزيد من جذب وتشجيع الاستثمار العقاري المحلي والأجنبي، من خلال رؤية قانونية واضحة وثابتة.